На каких принципах основана оценка недвижимости?

В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени­ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности означает, что всякий объект имущества, могущий подлежать оценке, имеет стоимость только тогда, когда, если он полезен кому-нибудь (например, инвестору) и годен к использованию для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовле­творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп­ределенного времени.

Принцип замещения предполагает, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной (той же) полезностью. Это означает, что типичный покупатель не будет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму­щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще­ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно­го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имуще­ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ­ной) величиной доходов, которые этот объект принесет в будущем. Ожидание в этом контексте - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу­чены в будущем от владения имуществом. Поскольку доходы или другие вы­годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку­щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос­ти имущества.